Сфера услуг является одним из перспективных секторов экономики. Каждое гостиничное предприятие имеет свой состав инфраструктуры. Необходимо проводить комплекс предварительных исследований, учитывать факторы, которые позволят отелю функционировать десятилетиями без глобальных реконструкций. Огромную роль играют такие показатели, как класс, расположение, формат и масштаб, а так же услуги и сервисы необходимые для потребностей клиентов.

На начальном этапе реализации проекта учитывать все возможные факторы, которые позволят отелю функционировать десятилетия без глобальных реконструкций, связанных с изменениями конструктива здания.

Фактор расположения имеет существенное влияние на наполнение проекта. Но самым важным фактором является позиционирование гостиницы и то, какие услуги и сервисы необходимы, чтобы удовлетворить требования целевой аудитории.

Отдельное внимание уделяется анализу сторонних пользователей, поскольку основные элементы инфраструктуры гостиницы (заведения F&B, конференц- или бизнес-зона, реже SPA и фитнес-центр) могут не только обслуживать потребности постояльцев, но и работать на внешний рынок. Поэтому анализ района расположения гостиницы поможет определить емкость и мощность объектов инфраструктуры. Организация гостиничного дела: Учебник для прикладного бакалавриата / Т. Л. Тимохина. - М.: Издательство Юрайт, 2014. - С. 180.

Рассмотрим основные факторы, формирующие состав инфраструктуры гостиничного комплекса, по отдельности.

Класс гостиницы

Первый и один из самых основных факторов - это класс гостиницы. Гостиничное предприятие имеет свой определенный класс и предполагает наличие тех или иных элементов инфраструктуры. Чем выше класс отеля, тем разнообразнее, оригинальнее и качественнее должны быть предоставляемые услуги и сервисы. Так, если для гостиницы категории 2 звезды достаточно одного заведения общественного питания и отдельных элементов сервиса, то в пятизвездочной гостинице, помимо нескольких разноформатных заведений питания, инфраструктура должна включать бизнес-центр и конференц-площади, фитнес, SPA и многое другое.

В гостинице должен быть ресторан с определенным количеством посадочных мест, работающий целый день. Для отеля 4-5 звезд это заведения с общеевропейской кухней и ресторан высокой кухни, подходящий для вечернего выхода. Такие требования - минимум, который обязан предоставить девелопер в гостиницах высокого уровня. Могут быть еще и небольшие бары и кафе, обслуживающие не только гостиничную публику. Однако важно не переусердствовать, поскольку это не самый высокодоходный элемент проекта.

Площадь для занятий спортом также выделяется в зависимости от уровня гостиницы: это может быть отдельная комната с тренажерами и душем, а в гостиницах классом выше необходимы бассейн и инструктор. Организация гостиничного дела: Учебник для прикладного бакалавриата / Т. Л. Тимохина. - М.: Издательство Юрайт, 2014. - С. 183.

Все остальные элементы инфраструктуры (магазины, бары на верхних этажах и т.д.) являются опционными и зависят от того, где расположена гостиница и на какую аудиторию рассчитана.

Стандарты в отношении инфраструктуры

Определенных требований к составу инфраструктуры в зависимости от категории отеля и мировых стандартов в этом плане не существует, как не существует и единой международной классификации отелей. Что касается прочих элементов, таких как услуги банка, бизнес-центр и конференц-зал, то это, как правило, неотъемлемая часть гостиниц высокого класса.

Остальные элементы инфраструктуры (магазины, паркинг, детская комната и т.д.) являются опционными и зависят от того, где расположена гостиница и на какую аудиторию рассчитана. Очевидно, чем выше класс гостиницы, тем большую площадь занимают объекты инфраструктуры.

Все гостиничные операторы имеют свои разработанные стандарты в отношении инфраструктуры, которые, с одной стороны, являются четкими и довольно строгими, с другой - предполагают определенную гибкость, обусловленную индивидуальностью каждого отеля сети и его месторасположением. Более того, в рамках одного брэнда оператор может варьировать и расширять стандарты. Так, отели Park Inn могут соответствовать как 3, так и 4 звездам, Radisson - 4-5 звездам, но при этом оператор позиционирует отель не как определенный набор «звезд», а как брэнд, подразумевающий полное соответствие качеству услуг и сервисов, ожидаемых его целевой аудиторией. Организация гостиничного дела: Учебник для прикладного бакалавриата / Т. Л. Тимохина. - М.: Издательство Юрайт, 2014. - С. 193.

Есть множество определенных требований к составу инфраструктуры в зависимости от категории отеля. Все гостиницы имеют свои разработанные стандарты в отношении инфраструктуры, которые, являются четкими и довольно строгими и предполагают обусловленную индивидуальностью каждого отеля сети и его месторасположением.

Расположение и концепция

Расположение и тип гостиничного бизнеса являются основным фактором гостиницы. В зависимости от того, курортная это гостиница или бизнес-отель, они будут отличаться составом и мощностью объектов инфраструктуры. Например, курортная гостиница для туристов и отдыхающих должна предоставлять больше услуг и сервисов, предполагающих комфортное пребывание постояльцев. Задачей туристической инфраструктуры в этом случае является создание всех условий для того, чтобы у клиентов не возникало необходимости покидать пределы отеля и не появилось желание завтракать или ужинать в другом месте. В некурортном городе гостиницы рассчитаны в основном на бизнесменов, а потому основной акцент в них может быть сделан на конференц-составляющей и банкетной зоне.

Одним из важных условий успешного гостиничного проекта является соответствие концепции каждого элемента инфраструктуры окружению отеля. Исходя из расположения участка, определяется, какой по емкости и мощности объем инфраструктуры необходим для конкретного проекта. Если участок расположен в центре крупного района, а вокруг нет ресторанов либо их недостаточно, для гостиницы 3-4 звезды на 250 номеров необходимо предусмотреть рестораны с общим количеством посадочных мест не менее 200 (причем суммировать места в ресторане и кафе нельзя). Организация гостиничного дела: Учебник для прикладного бакалавриата / Т. Л. Тимохина. - М.: Издательство Юрайт, 2014. - С. 184.

Важным фактором при определении состава и мощности инфраструктуры - объем гостиничного проекта. Размер площадей, отводимых под элементы инфраструктуры, должен быть пропорционален объему отеля: чем больше гостиница, тем больше площади будут занимать объекты сервиса. Несмотря на отсутствие единых стандартов организации инфраструктуры, существуют рекомендации относительно соотношения номерного фонда и остальных площадей. Для гостиниц высокого класса это соотношение может составлять 50х50%, для проектов классом ниже, соответственно, будет меньшим в пользу номеров. Организация гостиничного дела: Учебник для прикладного бакалавриата / Т. Л. Тимохина. - М.: Издательство Юрайт, 2014. - С. 186.

Масштабы и количество номеров отеля прямо влияют на мощность объектов инфраструктуры, и, в первую очередь, заведений F&B. Очевидно, что количество посадочных мест в ресторане должно соответствовать количеству номеров.

Управление объектами гостиничной инфраструктуры

Как правило, всеми основными объектами инфраструктуры в отеле управляет собственник или гостиничный оператор. Учитывая тот факт, что сервисная составляющая отеля включает в себя большое количество разных, специфических и сложных в управлении видов бизнеса - ресторан, фитнес, SPA и др., управляющая команда и штат должны иметь опыт и соответствующую квалификацию.

Гостиничные операторы имеют разработанные требования и стандарты по управлению объектами инфраструктуры, а также обладают значительным опытом и штатом менеджеров, что, в свою очередь, позволяет им успешно управлять всем гостиничным комплексом.

Намерения оператора или владельца самостоятельно управлять всеми объектами инфраструктуры подтверждаются практикой и объясняются, прежде всего желанием держать под своим контролем все, что приносит доход, влияет на привлекательность гостиницы и формирует ее имидж

При формировании инфраструктуры гостиницы важно понимать, что в зависимости от позиционирования, расположения и масштабов определенный состав инфраструктурных элементов может либо подтвердить правильность выбранной ниши, либо стать финансовой неудачей собственника. Необходимо правильно спланировать экономику такого проекта, смоделировать и рассчитать генерирование денежных потоков, а также вывести оптимальное соотношение номерного фонда и элементов инфраструктуры, чтобы оправдать ожидания постояльцев и работать эффективно. Радионова Н.С., Субботина Е.В., Глаголева Л.Э. Организация гостиничного дела: Учеб. пособие. - СПБ.: Троицкий мост, 2014. - С. 273.

Таким образом, грамотно разработанная и профессионально управляемая инфраструктурная составляющая является залогом успешности гостиницы, особенно на стремительно развивающемся и конкурентном рынке, поскольку в ряду первичных факторов определяет ее инвестиционную стоимость.

Главными элементами, на которые необходимо в первую очередь обратить внимание при создании гостиничной инфраструктуры, являются класс гостиницы, ее концепция и расположение, а также объем номерного фонда. Именно от этого зависит, насколько эффективно будет работать комплекс в целом.

Вместе с тем, нет сбалансированного подхода к формированию сетей гостиниц по территории с учетом емкости въездного и внутреннего туризма и рекреационного потенциала. В настоящее время актуальной остается проблема нехватки средств размещения как комфортабельных гостиниц 3-5 звезд, так и гостиниц туристического класса.

Инфраструктура отеля

Инфраструктура отеля - четыре конференц-зала "Сочи" (110 человек) , "Новосибирск" (35 человек), "Нижний Новгород" (50 человек), "Екатеринбург" (14 человек)оснащены самым современным оборудованием, необходимым для того, чтобы любая конференция прошла с успехом;

Услуги предоставляемые отелем Marins Park Hotel

• 1. Основные услуги:
  • · бесплатный Wi-Fi интернет - пуля (100 Мбитc) на всей территории отеля;
  • · бесплатный завтрак;
  • · телефон с междугородней связью;
  • · холодильник мини-бар;
  • · удобная кровать с ортопедическим матрасом;
  • · гипоаллергенное постельное белье;
  • · плазменный телевизор с 64 спутниковыми каналами (диагональ 105 см).
  • · стирка одежды (услуги прачечной);
  • · хранение крупно габаритного багажа;
  • · комфортабельное такси из аэропорта или железнодорожного вокзала для гостей номеров Люкс;
  • · моментальная доставки пиццы и суши прямо в Ваш номер;
  • · услуги мелкого ремонта одежды (швейная мастерская);
  • · а также доверить своё авто надёжно охраняемой парковке.
• 2. Дополнительные услуги

Перечень и качество предоставления платных дополнительных услуг должен соответствовать требованиям присвоенной гостинице категории.

Перечень дополнительных услуг:

• · услуги организаций общественного питания (бар, ресторан, кафе, буфет, пивной бар);
• · магазины (сувенирный, продуктовый), торговые автоматы;
• · инфраструктура развлечений (дискотека, казино, ночной клуб, зал игровых автоматов, бильярдная);
• · экскурсионное обслуживание, услуги гидов-переводчиков;
• · организация продажи билетов в театры, цирк, на концерты и т. д.;
• · транспортные услуги (бронирование билетов на все виды транспорта, заказ автотранспорта по заявке гостей, вызов такси, прокат автомобилей);
• · покупка и доставка цветов;
• · продажа сувениров, открыток и другой печатной продукции;
• · бытовое обслуживание (ремонт и чистка обуви; ремонт и глажение одежды; услуги химчистки и прачечной; хранение вещей и ценностей; разгрузка, погрузка и доставка багажа в номер; прокат предметов культурно-бытового назначения -- телевизоры, посуда, спортивный инвентарь и пр.; ремонт часов, бытовой техники, радиоаппаратуры; услуги парикмахерской, маникюрного и массажного кабинетов и другие бытовые услуги);
• · услуги салона красоты;
• · сауна, баня, бассейны, тренажёрный зал;
• · аренда залов переговоров, конференц-зала;
• · услуги бизнес-центра;
• · другие услуги.
• 3. Экстравагантные услуги

Отель, в котором гостей обслуживают леди и лорды.

Под влиянием сериала «Аббатство Даунтон», действие которого происходит в период правления короля Георга V в ХХ веке, владельцы отеля «Маринс Парк Отель» в Ростове-на-Дону пришли к выводу, что их посетителей должны обслуживать исключительно леди и лорды.

Теперь для того чтобы рассчитывать на работу в этом отеле, сперва необходимо получить титул леди или лорда, со всеми вытекающими правами, фамильным гербом и другими почестями.

«Дворецкий по запахам»

Интересную фишку в виде эксклюзивного сервиса под оригинальным названием «Fragrance Butler» (дворецкий по запахам). В любое время суток, по звонку гостя, на пороге номера появляется «дворецкий по запахам» с серебряным подносом, на котором расположены флаконы таких роскошных ароматов, как Chanel No. 5, Daisy Marc Jacobs, Tom Ford for Men, Bulgari Pour Homme и др. Гость может бесплатно воспользоваться любым из предложенных ароматов неограниченное количество раз в течении своего пребывания в отеле.

Кроме того, в каждом из отелей сети представлены различные «меню ароматов». Набор духов, который входит в «меню ароматов» зависит от местоположения отеля, климатических условий и общей атмосферы.

Идея предложить роскошную услугу «парфюмированного меню» своим постояльцам возникла у администрации отеля «Маринс Парк Отель» в ответ на ужесточение правил перевозки багажа и ручной клади. «Предлагая нашим гостям выбор роскошных духов, мы избавляем их от стресса, связанного с перелетом. Мы помогаем им получить удовольствие от своего путешествия», -- объясняют представители отеля «Маринс Парк Отель», предлагающих уникальную услугу.

Традиционно на Черноморском побережье выделяют два сезона:
высокий сезон – с июня по сентябрь;
низкий сезон (межсезонье) – с октября по май.

По данным на 2011 год, среднегодовая загрузка всех средств размещения Черноморского побережья находилась на уровне 59%. В высокий сезон объекты уровня «4-5 звезд» обычно загружены на 70-80%. В межсезонье загрузка таких объектов находится в среднем по побережью на уровне 30-35%.

Основная разница между загрузкой объектов с инфраструктурой и без нее приходится на межсезонье. Многие гостиницы, не имеющие инфраструктуры, в низкий сезон закрываются. Поэтому специалисты гостиничного рынка выделяют две крупные категории объектов:
Круглогодичные;
Сезонные (период работы с мая по октябрь)

Среднегодовая загрузка круглогодичных объектов находится на уровне 50%, сезонных - на уровне 30%. Специалисты рынка отмечают, что относительно высокая загрузка гостиниц, работающих круглый год, формируется за счет социальных и, как правило, бюджетных заказов.

Путевки в качественные объекты (санатории, пансионаты, крупные гостиничные комплексы), особенно находящиеся на первой линии, покупаются заранее. В конечном итоге, в высокий сезон почти все объекты Черноморского побережья «забиты» до отказа. В этом случае наличие инфраструктуры влияет, прежде всего, на скорость продаж гостиничных номеров.

ОСОБЕННОСТИ СПРОСА

Если в высокий сезон практически все гостиницы на побережье заполнены, то в межсезонье им приходится вступать в жесткую конкуренцию за своих клиентов. Самые популярные способы привлечения туристов – скидки на проживание и включение в путевку набора дополнительных услуг. Очевидно, что в межсезонье, при отсутствии летних развлечений, туристы предъявляют к внутренней инфраструктуре отелей более высокие требования. Самые популярные из запросов приведены в таблице 1.

Таблица 1 Наиболее популярные требования туристов к средствам размещения на Черноморском побережье.

Первым базовым элементом инфраструктуры для российских курортов является питание. В большинстве отелей (даже в небольших) есть свои кафе или мини-столовые, работающие по заказному меню. В крупных пансионатах или гостиницах, помимо основного ресторана, обычно есть другие кафе, лобби, рестораны (где также проводятся шоу-программы и дискотеки). Стоит отметить, что летом туристам проще решить проблему питания, поскольку в это время на курортах функционирует множество кафе и ресторанов. В низкий сезон к решению этого вопроса подходят более избирательно, поэтому наличие организованной системы питания будет преимуществом для гостиницы и поможет привлечь клиентов.

Далее в рейтинге популярности идут бассейны и водно-развлекательные комплексы. В мини-отелях побережья зачастую к минимальному набору услуг добавляется пользование бассейном (обычно открытым, небольших размеров, за неимением крупной территории). В гостиницах с развитой инфраструктурой туристам предлагается на выбор как закрытый водный комплекс, так и открытый, с несколькими водными горками, как правило, включающий детский бассейн. Наряду с этим практически во всех крупных комплексах функционируют спа и медицинские центры. В тоже время, иногда небольшие отели, которые работают в межсезонье, предлагают отдыхающим пользование спа, медицинскими и другими услугами на базе крупных пансионатов, если они расположены по соседству.

Особое место занимает инфраструктура детских развлечений. Спрос и предложение на услуги для детей носят ярко выраженный сезонный характер и зависят, как правило, от школьных каникул. Летом - это три месяца, осенью и весной – неделя, зимой - две. Высокий сезон для детского туризма наступает летом, когда спрос и предложение в равной степени высокие.
Практически в каждом отеле предусмотрены дополнительные услуги или развлечения для детей. В мини-гостиницах часто функционируют маленькие детские площадки или комнаты, реже встречается услуга - детское меню. Крупные курортные комплексы зачастую ориентированы на семейный отдых, поэтому предлагают маленьким туристам разнообразные развлечения: детские игровые площадки, водные горки, детские комнаты, услуги няни. На базе некоторых пансионатов работают творческие мастерские, проводятся различные тематические игровые программы, мастер-классы по вокалу и хореографии, квест-игры, спартакиады и другие развлечения.

Например, в круглогодичном пансионате «Аквалоо» в Сочи летом проводятся Всероссийские соревнования по шахматам «Белая ладья», а в последние годы - и чемпионаты России по шахматам среди детей 10-18 лет. В Анапе ежегодно на базе пансионата «Фея-2» проводится Открытый фестиваль кино стран СНГ, Латвии, Литвы и Эстонии «Киношок». В программу входит конкурс детского игрового и анимационного кино «КиноМалыШок». Отметим, что такие мероприятия влияют не только на текущую загрузку, но являются вкладом в будущее, поскольку через 10-15 лет, выросшие дети с удовольствием возвращаются в эти пансионаты. Поэтому чем крупнее комплекс, тем большее внимание следует уделять инфраструктуре детских развлечений.
После детской инфраструктуры наиболее популярны бизнес-услуги. Основной спрос приходится на межсезонье. Чаще всего они представлены в гостиницах с развитой инфраструктурой и включают в себя: конференц-зал, комнату для переговоров, конгресс-холл, а также все необходимо техническое оснащение для проведения деловых мероприятий.

За бизнес-услугами следует спортивная инфраструктура, которая в обязательном порядке представлена в каждом крупном санатории и курортном комплексе. В межсезонье акцент делается на услугах фитнес-центров, тренажерных залах, а в высокий сезон популярны открытые теннисные корты, волейбольные, футбольные и другие спортивные площадки, услуги welness-центров. Кроме того, расширение спортивной инфраструктуры может быть использовано в межсезонье для привлечения профессиональных спортсменов и клубов, так как комплекс становится удобным для организации спортивных сборов.

Выше перечисленные услуги являются основными и встречаются наиболее часто в гостиницах Черноморского побережья. Реже в крупных комплексах можно встретить свои кинотеатры, летнюю эстраду, боулинг или ледовый каток.

ЗАГРУЗКА

Рассмотрим подробнее, каким образом наличие тех или иных элементов инфраструктуры может повлиять на среднегодовую загрузку гостиниц. За начальный показатель возьмем среднегодовую загрузку гостиниц Черноморского побережья без инфраструктуры, которая составляет около 28%. Данный показатель рассчитан экспертно, исходя из того, что большинство гостиниц без инфраструктуры работают в период с мая по октябрь.

Таблица 2 Как наличие инфраструктуры может повлиять на среднегодовую загрузку средств размещения Черноморского побережья.

Источник: GVA Sawyer, эксперты, участвовавшие в опросе.

В таблице 2 приведены средние показатели элементов инфраструктуры, которые могут увеличить заполняемость средств размещения. Исходя из этих данных, среднегодовой уровень загрузки гостиницы может вырасти до 60-65%.
При этом опрошенные эксперты гостиничной отрасли, отмечают, что для каждого отдельно взятого объекта показатели могут быть различны, в зависимости от его местоположения, позиционирования, а также времени года, которое влияет на популярность тех или иных услуг.
Например, бизнес-услуги востребованы в отелях, как правило, в осенний и весенний периоды и могут способствовать увеличению загрузки в некоторых случаях и на 10-15%. При этом для различных целевых аудиторий влияние того или иного инфраструктурного объекта будет различным, отмечают эксперты.

Ряд крупных курортных комплексов Черноморского побережья с развитой инфраструктурой имеет среднегодовую загрузку на уровне 60%. К ним можно отнести пансионат «Аквалоо», где функционирует единственный на Кубани круглогодичный аквапарк. Кроме того, пансионат имеет свою лечебную базу и бизнес-инфраструктуру. Здесь выделяют несколько периодов, когда загрузка находится на высоком уровне. Во-первых, летом в высокий сезон - 98%. Во-вторых, в зимний период во время школьных каникул и новогодних праздников (январь-декабрь) - 70%. В межсезонье среднегодовая загрузка находится на уровне 45%. В это время большое число отдыхающих приезжает на лечение, а наличие аквапарка подталкивает туристов к тому, чтобы взять на отдых всю семью.

Многие другие средства размещения также нашли свою нишу и имеют высокий уровень загрузки в межсезонье (см. таблицу 3). Например, в курортном комплексе «Надежда. SPA&Морской рай» проходит кубок по бальным танцам, в «Кемпински Гранд Отель Геленджик» проводятся конкурсы красоты, в отеле «Приморье» в Геленджике ежегодный конгресс косметологов России, выставка-конгресс Beauty New, Всероссийский агрохимический форум. В санатории «Красная Талка» проводятся медицинские форумы и семинары.
Однако отели, у которых нет собственной инфраструктуры, также могут рассчитывать на межсезонную загрузку, но лишь в том случае, если гостиница находится вблизи привлекательного для целевой аудитории объекта или территории. В качестве примера можно привести отель
«Генрих I», расположенный в Дагомысе. В поселке имеется два футбольных поля, благодаря которым в межсезонье формируется поток спортсменов, которые заселяются в отель. Рядом с отелем удобная автодорожная инфраструктура, которая привлекает группы велосипедистов. При этом отсутствие в отеле аква-термальной зоны (планируется ввести в эксплуатацию в конце 2012 года) существенно снижает привлекательность отеля. По расчетам владельцев, группы компаний Undersun, ее наличие позволит повысить заполняемость в межсезонье на 10-25%.

Лобби гостиницы «Балчуг Кемпински» в Москве фото: Baltschug Kempinski Moscow Понятие инфраструктуры в отельном сегменте охватывает все услуги и сервисы, которые клиент может получить в дополнение к проживанию в гостиничном номере. Это может быть довольно обширный перечень услуг, ряд из которых, например, завтрак, интернет, посещение фитнес-зоны, как правило, включается в стоимость номера. Пользование остальными сервисами – F&B (Food & Beverage/Еда и напитки. Сюда относятся рестораны, кафе, бары), конференц-площадями, SPA, казино, магазинами и др. – оплачивается постояльцами отдельно. Организация и управление объектами инфраструктуры в рамках гостиницы предполагает довольно существенные, но в то же время необходимые затраты со стороны собственника. Тем не менее, в силах девелопера и оператора сделать так, чтобы объекты инфраструктуры гостиницы не только работали на имидж объекта, но и стали стабильным источником прибыли. Для того, чтобы понять, насколько весомой является инфраструктурная составляющая в гостиничном проекте, и какой процент от общей прибыли она может приносить, приведем некоторые цифры. По данным экспертов, в высококлассном отеле номерной фонд в среднем занимает около 50% общей площади. Остальная часть гостиницы отводится под объекты инфраструктуры, а также площади общего пользования. Оценить роль инфраструктуры в ряду других показателей работы отеля можно на основании двух факторов. Первый – соотношение дохода от сдачи номеров и работы инфраструктуры. Так, в среднем в отелях сегмента 4-5 звезд около 50-70% финансового потока генерируют гостиничные номера, остальные 50-30% – дополнительные услуги и сервисы. Отклонения в ту или иную сторону продиктованы классом объекта, расположением, количеством точек F&B , размером фитнес-зоны и др. Основными элементами инфраструктуры, генерирующими большую часть доходов, эксперты традиционно называют объекты F&B и конференц-площади. Гораздо меньший доход поступает от дополнительных услуг, служб сервиса (трансфер, услуги переводчика, прачечная и др.). Так, например, по данным Джианни ван Даалена, управляющего гостиницей «Балчуг Кемпински» в Москве , в отелях сети Kempinski доход от объектов инфраструктуры составляет в среднем 35%. Приблизительно такие же показатели характерны и для киевских отелей, причем как сетевых, так и находящихся в управлении собственника. По словам Александра Литвина, председателя правления гостиницы «Премьер Палас» , «в 2007 году доход от номерного фонда гостиницы составил 60%, в то время как остальные 40% составили доходы от конференц-площадей, фитнес-клуба и службы ресторанного сервиса». Вторым показателем, определяющим «вес» инфраструктурной составляющей, является доля прибыли, которую она приносит собственнику отеля, и здесь соотношение будет несколько иным. Так, если показатели прибыли от сдачи номеров могут варьироваться от 70 до 90% (то есть, сдавая номер за 200 евро, владелец зарабатывает 140 евро), то инфраструктура генерирует 30% – максимум 50%. Безусловно, можно назвать примеры, когда элементы инфраструктуры приносят больше прибыли, чем продажа номеров, но они обусловлены спецификой определенного сегмента рынка и концепцией отеля (например, некоторые отели-бутики в Нью-Йорке, привлекающие посетителей в первую очередь своими ресторанами). Эксклюзивный банкетный зал «Библиотека» гостиницы «Балчуг Кемпински», Москва фото: Baltschug Kempinski Moscow Приведенные выше цифры показывают, что прибыль от работы инфраструктуры существенно меньше прибыли от продажи номеров. Оперирование только этим фактом при реализации гостиничного проекта чревато экономией на организации различных сервисных объектов. Однако, набор дополнительных услуг определяет класс проекта и подтверждает высокие тарифы, установленные владельцем на номера, что, в свою очередь, отражается на общей прибыльности объекта. Более того, при инвестиционной оценке гостиницы обязательно учитывается доходность всех элементов ее инфраструктуры. СОСТАВ ИНФРАСТРУКТУРНОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ ПРОЕКТА. ПРИНЦИП ФОРМИРОВАНИЯ Для того, чтобы грамотно разработать концепцию гостиничного проекта, в том числе просчитать необходимый объем и качественные показатели наполнения каждого элемента инфраструктуры, необходимо провести комплекс предварительных исследований. В принципе, этого требует создание любого объекта коммерческой недвижимости, но специфика разработки проектов в гостиничном формате заключается, при прочих особых условиях, в том, что срок жизни гостиничного объекта в разы превосходит срок офисного или торгового. Поэтому девелоперам и консультантам в сегменте гостиничной недвижимости приходится мыслить гораздо более широкими временными параметрами и уже на начальном этапе реализации проекта учитывать все возможные факторы, которые позволят отелю функционировать десятилетия без глобальных реконструкций, связанных с изменениями конструктива здания (что довольно проблематично, особенно если объект расположен в историческом центре города). Параметры, которые закладываются в основу концепции гостиницы , включают ее рыночную сегментацию, анализ существующей либо перспективной конкурентной среды, маркетинговые исследования земельного участка, на котором предполагается строительство объекта, и много других, типичных для гостиничной сферы показателей (потенциальная загрузка, средние тарифы и так далее). Помимо вышеперечисленных факторов в процессе разработки концепции гостиничного проекта огромную роль играют такие показатели, как его класс, масштаб, формат и расположение. По мнению Даниеля Кётсера, главы CB Richard Ellis Hotels в Центральной и Восточной Европе , «размер и масштабы гостиничного объекта не всегда прямо соотносятся с площадью инфраструктуры, хотя обычно, чем больше гостиница , тем больше вероятность, что она будет представлять широкий спектр услуг. В то же время фактор расположения имеет существенное влияние на наполнение проекта. Но самым важным фактором является позиционирование гостиницы и то, какие услуги и сервисы необходимы, чтобы удовлетворить требования целевой аудитории».

Объекты инфраструктуры, представленные в основных 4-5-звездочных отелях Киева
Название	Класс	Количество номеров	Инфраструктура
Hyatt Regency	5 звезд	234	Рестораны Grill Asia и Brunello, Bar on 8 и Lobby Lounge, SPA Naturel, спортклуб Olympus, бассейн; конференц-площади и банкетный зал (1000 м 2), салон причесок Dessange, эксклюзивные магазины Patrick Hellman и Bovet 1822
«Премьер Палас»	5 звезд	289	3 конференц-зала вместимостью до 300 человек, бизнес-центр, фитнес-клуб с бассейном, 2 ресторана (Sumosan и «Империя»), казино, лобби-бар, спорт-бар и лаунж-бар, галерея бутиков, ночной клуб
Radisson SAS	4 звезды	255	Bistro Cote Est, ресторан Mille Miglia и кафе Enoteca, сигарный бар K-Largo, фитнес-клуб Pace с гимнастическим залом, финской сауной, солярием; конференц-площади (407 м 2), а также ювелирный магазин, филиал банка, лобби
Opera	5 звезд	138	Конференц-зал «Симфония» (270 м 2), который трансформируется в 6 залов с возможностью различных конфигураций, ресторан La Scala, бар Bellini"s, Lobby Lounge, центр красоты и здоровья DIVA SPA, фитнес-центр с аквазоной

Помимо этого, отдельное внимание уделяется анализу сторонних пользователей, поскольку основные элементы инфраструктуры гостиницы – заведения F&B , конференц- или бизнес-зона, реже SPA и фитнес – могут обслуживать не только потребности постояльцев, но и работать на внешний рынок. Поэтому анализ района расположения гостиницы поможет определить емкость и мощность объектов инфраструктуры. Рассмотрим основные факторы, формирующие состав инфраструктуры гостиничного комплекса, по отдельности. КЛАСС ОТЕЛЯ Позиционирование гостиничного проекта в определенном классе предполагает наличие тех или иных элементов инфраструктуры. Чем выше класс отеля, тем разнообразней, оригинальней и качественней должны быть предоставляемые услуги и сервисы. Так, если для гостиницы категории 2 звезды достаточно одного заведения общественного питания и отдельных элементов сервиса, то в пятизвездочной гостинице , помимо нескольких разноформатных заведений питания, инфраструктура должна включать бизнес-центр и конференц-площади, фитнес, SPA и многое другое. По словам Марины Усенко, вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels , «если говорить о гостиницах 3 звезды и выше, то есть определенный обязательный набор услуг и сервисов, который они предлагают. Как правило, в гостинице должен быть ресторан с определенным количеством посадочных мест, работающий целый день. Для отеля 4-5 звезд это заведения с общеевропейской кухней и ресторан высокой кухни, подходящий для вечернего выхода. Такие требования – минимум, который обязан предоставить девелопер в гостиницах высокого уровня. Могут быть еще и небольшие бары и кафе, обслуживающие не только гостиничную публику. Однако перебарщивать не стоит, поскольку это не самый высокодоходный элемент проекта. Площадь для занятий спортом также выделяется в зависимости от уровня гостиницы : это может быть отдельная комната с тренажерами и душем, а в гостиницах классом выше необходимы бассейн и инструктор. Что касается прочих элементов, таких как услуги банка, бизнес-центр и конференц-зал, то это, как правило, неотъемлемая часть гостиниц высокого класса. Все остальные элементы инфраструктуры (магазины, бары на верхних этажах и т.д.) являются опционными и зависят от того, где расположена гостиница и на какую аудиторию рассчитана». Очевидно, чем выше класс гостиницы , тем большую площадь занимают объекты инфраструктуры. При этом, как отмечает Конрад Майер, генеральный управляющий гостиницы Radisson SAS Kiev , «необходимо понимать – чем выше категория гостиницы , тем дороже она будет для собственника, но это вовсе не означает, что она будет также и высокоприбыльной. Двухзвездочный отель с ограниченным предложением услуг и сервиса может быть более прибыльным, чем пятизвездочный со всевозможными объектами инфраструктуры и высоким качеством услуг». Значение инфраструктуры для отелей различного уровня объясняет Даниель Кётсер: «Для отелей высокой категории набор объектов инфраструктуры является жизненной необходимостью, тогда как для эконом-сектора при формировании наполнения применяется довольной гибкий подход. Стоит отметить, что уровень ожиданий и требований постояльцев также постоянно растет, и все больше услуг становится необходимостью для гостиниц определенного уровня. Так, сегодня беспроводной интернет является необходимым элементом и в проекте категории 2 звезды». Бассейн гостиницы «Премьер Палас», Киев фото: «Премьер палас» Говоря об определенных требованиях к составу инфраструктуры в зависимости от категории отеля, необходимо отметить, что единых мировых стандартов в этом плане не существует, как и не существует единой международной классификации отелей. Так, например, по словам Александра Литвина, при создании гостиницы «Премьер Палас» девелопер опирался на межгосударственные стандарты стран СНГ, введенные в качестве государственных в Украине: «Уже на этапе строительства было известно, что гостями отеля в большинстве своем будут иностранцы, потому на вооружение были взяты, в том числе, международные стандарты. В них четко прописаны минимальные площади номеров, санузлов и т.д., что было полностью нами выдержано. Но такие параметры, как соотношение инфраструктуры досуга и номерного фонда в стандартах не указаны, хотя эти технологические вопросы необходимо закладывать еще на стадии проектирования (сколько мест будет в ресторане, исходя из максимального количества проживающих, как будут двигаться потоки, технология обслуживания гостей и т.д.)». Все гостиничные операторы имеют свои разработанные стандарты в отношении инфраструктуры, которые, с одной стороны, являются четкими и довольно строгими, с другой – предполагают определенную гибкость, обусловленную индивидуальностью каждого отеля сети и его месторасположением. Более того, в рамках одного брэнда оператор может варьировать и расширять стандарты. Так, отели Park Inn могут соответствовать как 3, так и 4 звездам, Radisson – 4-5 звездам, но при этом оператор позиционирует отель не как определенный набор «звезд», а как брэнд, подразумевающий полное соответствие качеству услуг и сервисов, ожидаемых его целевой аудиторией. Даниель Кёстер объясняет подобный подход к инфраструктуре таким образом: «Большинство международных гостиничных сетей имеет достаточно конкретные стандарты, которым должны соответствовать все новые проекты. Очевидно, что необходима и определенная гибкость касательно соответствия продукта и его расположения. В рамках одной гостиничной группы может сосуществовать несколько брэндов, отличающихся по ряду предоставляемых услуг, типу, размеру комнат и другим параметрам, что помогает потребителю сделать выбор. Тем не менее, большинство гостиничных групп ориентировано на определенный идеал, который стараются воспроизвести в последующих проектах, и такой подход обеспечивает повсеместное признание надежности брэнда. Four Seasons использует такой принцип для своих объектов высокой категории, в то время как Accor достигли успеха при реализации брэнда Ibis в эконом-секторе». С мнением о том, что сетевой оператор должен быть гибким в плане организации инфраструктуры, согласна и Марина Усенко: «Гостиничные операторы просто обязаны быть гибкими. Стандарты безопасности содержат очень жесткие нормы и требования, в то время как подход к внутренней «начинке» предполагает большую свободу действий. Очевидно, если гостиница эффективно спланирована, любой оператор будет готов пойти на некоторые отступления от обычной практики, особенно если речь идет об историческом здании или переведенном из офисного либо другого фонда. Так, например, «Hilton Ленинградская», которая должна открыться к середине этого года, настолько красива и необычна, что оператор готов был идти на некоторые уступки с целью закрепить этот объект за собой. В результате, гостиница будет не совсем типичной для него. Так, конференц-площади не сгруппированы в одном месте, вокруг бальной залы, а расположены на разных этажах, просто потому, что конструктив здания не позволяет сделать иначе. Однако, за счет того, что такая внутренняя организация оттенена декором и дизайном, гостиничный оператор согласился на управление объектом». РАСПОЛОЖЕНИЕ И КОНЦЕПЦИЯ Один из ресторанов отеля Hyatt Regency Kyiv фото: Олег Герасименко К основным факторам, имеющим непосредственное влияние на состав инфраструктуры, эксперты относят расположение и тип гостиничного проекта. В зависимости от того, курортная это гостиница или бизнес-отель, будет отличаться состав и мощность объектов инфраструктуры. Так, курортная гостиница для туристов и отдыхающих должна предоставлять больше услуг и сервисов, предполагающих комфортное пребывание постояльцев. Задачей девелопера и консультанта в этом случае является создание всех условий для того, чтобы у клиентов не возникало необходимости покидать пределы отеля, или не появилось желание завтракать или ужинать в другом месте. В некурортном городе гостиницы в основном рассчитаны на бизнесменов, а потому в них основной акцент может быть сделан на конференц-составляющей и банкетной зоне. Одним из важных условий успешного гостиничного проекта является соответствие концепции каждого элемента инфраструктуры окружению отеля. Исходя из расположения участка, девелопер и консультант определяют, какой по емкости и мощности объем инфраструктуры необходим для конкретного проекта. Если участок расположен в центре Киева, а вокруг нет ресторанов либо их недостаточно, для гостиницы 3-4 звезды на 250 номеров необходимо предусмотреть рестораны с общим количеством посадочных мест не менее 200 (причем суммировать места в ресторане и кафе нельзя). Помимо этого, необходимо учитывать и фактор развития рынка. Пример соответствия проекта текущему состоянию рынка приводит Марина Усенко: «Набор элементов инфраструктуры и отводимые под них площади в любом случае определяются на основе изучения спроса и предложения, анализа участка, где будет размещаться гостиница . Даже обязательный фактор – заведения общепита и площадь, которую они занимают в структуре гостиницы , – очень индивидуален и зависит от состояния рынка. Классический пример – гостиница «Гранд Отель Европа» в Санкт-Петербурге. Когда она открылась в начале 1990-х годов, после большой реконструкции, там было 7 различных заведений общественного питания. На тот момент в Петербурге отсутствовала ресторанная культура высокого уровня и такое наполнение было оправданным. Но сейчас ситуация изменилась, и в результате, когда в 2005 году гостиница была перепродана, новый оператор решил уменьшить количество ресторанов, поскольку они стали финансово невыгодными, и отдать часть помещений на первом этаже под магазины». От типа гостиничного объекта зависит и соотношение доходов от элементов инфраструктуры и продажи номеров. На этот фактор указывает и Конрад Майер: «Соотношение доходов от инфраструктуры и номерного фонда значительно варьируется в зависимости от типа объекта. Так, этот показатель может составлять как 30% (инфраструктура) и 70% (доход от продажи номеров), так и 50х50%, если площади для проведения приемов и конференций достаточно велики». ОБЪЕМ Не менее важный фактор при определении состава и мощности инфраструктуры – объем гостиничного проекта. Объем площадей, отводимых под элементы инфраструктуры, должен быть пропорционален объему отеля: чем больше гостиница , тем больше площади будут занимать объекты сервиса. Несмотря на отсутствие единых стандартов организации инфраструктуры, существуют рекомендации относительно соотношения номерного фонда и остальных площадей. Для гостиниц высокого класса это соотношение может составлять 50х50%, для проектов классом ниже, соответственно, будет меньшим в пользу номеров. В целом, по словам Конрада Майера, «если под номерной фонд определить 50% площади, а остальные 50% разделить между back of the house (служебные помещения) и публичными зонами – front of the house (ресторан, бар, фитнес, лобби, зона ресепшена), вы получите приемлемое соотношение. Например, в гостинице Radisson SAS Kiev 255 номеров занимают около 8000 м 2 , в то время как back of the house – 6000 м 2 , остальные площади (front of the house ) – также 6000 м 2 ». Джианни ван Даален на примере гостиниц сети Kempinski приводит следующее соотношение: «35% площади отеля занимают объекты инфраструктуры, 65% – номера, но эта цифра может варьироваться в зависимости от индивидуальной структуры проекта». Масштабы и количество номеров отеля прямо влияют на мощность объектов инфраструктуры, и, в первую очередь, заведений F&B . Очевидно, что количество посадочных мест в ресторане должно соответствовать количеству номеров. Таким образом, при формировании концепции гостиничного проекта важно понимать, что, в зависимости от позиционирования, расположения и масштабов, определенный состав инфраструктурных элементов может либо подтвердить правильность выбранной ниши, либо стать финансовой неудачей собственника. Необходимо правильно спланировать экономику такого проекта, смоделировать и рассчитать генерирование денежных потоков, а также вывести оптимальное соотношение номерного фонда и элементов инфраструктуры, чтобы оправдать ожидания постояльцев и работать эффективно. КТО УПРАВЛЯЕТ ОБЪЕКТАМИ ГОСТИНИЧНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ Как правило, всеми основными объектами инфраструктуры в отеле управляет собственник или гостиничный оператор. Учитывая тот факт, что сервисная составляющая отеля включает в себя большое количество разных, специфических и сложных в управлении бизнесов – ресторан, фитнес, SPA и др., можно представить, какой опыт и штат сотрудников должна иметь управляющая команда. Гостиничные операторы имеют разработанные требования и стандарты по управлению объектами инфраструктуры, а также обладают значительным опытом и штатом менеджеров, что, в свою очередь, позволяет им успешно управлять всем гостиничным комплексом. Намерения оператора/владельца самостоятельно управлять всеми объектами инфраструктуры подтверждаются практикой и объясняются, в первую очередь, желанием держать под своим контролем все, что приносит доход, влияет на привлекательность гостиницы и формирует ее имидж. Среди исключений из общего правила – такая специфическая услуга, как SPA (хотя, снова-таки, у Radisson и у Marriott есть структуры, управляющие и этим элементом), а также некоторые концептуальные рестораны, которые не продают франшизу и «заходят» в гостиницу только самостоятельно. Рассмотреть принцип работы оператора можно на примере гостиницы «Балчуг Кемпински», в которой на небольшое количество номеров – 230 – приходится весьма обширный набор инфраструктуры: ресторан Baltschug, кафе Kranzler, ресторан Shogun и два бара, 8 конференц-залов и полностью оснащенный бизнес-центр; такие спортивные и оздоровительные сервисы, как Health Club (с подогреваемым бассейном, джакузи, фитнесом, солярием, услугами массажа), салон красоты Sensai, а также казино и магазины. Большей частью объектов гостиничный оператор управляет самостоятельно. В гостинице «Премьер Палас», управление которой осуществляется владельцем, ситуация практически та же. По словам Александра Литвина, «на территории гостиничного комплекса присутствуют арендаторы – это казино, салон красоты, ночной клуб и бутики. Поскольку это непрямые (непрофильные) объекты гостиничной деятельности, было принято решение отдать их отдельным операторам, которые осуществляют ведение бизнеса самостоятельно. Японский ресторан Sumosan работает по франчайзинговой схеме. В то же время, бизнес-центром, конференц-залами, фитнес-клубом с бассейном, лобби-баром, спорт-баром и лаунж-баром управляет менеджмент отеля». Пример московского опыта приводит Марина Усенко: «Если говорить о России, то здесь оператор предпочитает контролировать все сам. Как правило, фитнес и SPA также относятся к сфере его влияния, что дает возможность контролировать качество всех услуг. Например, в гостинице «Swissotel Красные Холмы» в Москве собственный SPA-оператор – «Амрита», а в гостинице Ritz-Carlton – привлеченный оператор. Что касается ресторанов, если бы на рынке были известные и надежные рестораторы, возможно, эта часть тоже отдавалась бы на аутсорсинг. Опять-таки, речь идет в первую очередь о контроле над ситуацией, поэтому гостиничный оператор предпочитает оставить управление инфраструктурой за собой. Что касается аренды площадей магазинчиками, киосками и так далее, это совершенно не гостиничный бизнес, а потому не относится к сфере управления оператора». ИНФРАСТРУКТУРА: РОЛЬ И ЗНАЧЕНИЕ Подводя итог вышесказанному, еще раз отметим, что грамотно разработанная и профессионально управляемая инфраструктурная составляющая является залогом успешности гостиницы , особенно на стремительно развивающемся и конкурентном рынке, поскольку в ряду первичных факторов определяет ее инвестиционную стоимость. Примечательно в этом плане высказывание Джианни ван Даалена: «На самом деле, все услуги и сервисы, оказываемые отелем, являются важной частью всего комплекса и во многом формируют профиль и целостное восприятие клиентами. Чем больше популярна инфраструктура отеля, тем больше гостей он привлекает, соответственно, больше прибыль. Все элементы инфраструктуры должны сочетаться и дополнять друг друга, тем самым, создавая конкурентный и прибыльный гостиничный проект. Так, неприветливый персонал ресепшена может испортить впечатление от похода в ресторан. И наоборот, плохое качество еды сделает пребывание в отеле невыносимым, даже если обслуживание комнат на очень высоком уровне. Создавая проект гостиницы , важно определить целевую аудиторию, расположение отеля относительно страны и региона, и текущую рыночную ситуацию. Применение этих факторов обеспечивает создание эксклюзивного и конкурентного продукта».

Согласно требованиям Положения от 21.06.03, гостиницы и туркомплексы должны быть оснащены инженерно-техническим оборудованием, обеспечивающим высокий уровень комфорта и максимальные удобства для проживающих.

Инженерно-техническое оборудование включает в себя:

• - инженерное оборудование;
• - телекоммуникационные системы;
• - технологическое оборудование.

Под инженерным оборудованием гостиниц подразумевают:

• - санитарно-технические системы (отопление; холодное и горячее водоснабжение; вентиляцию и кондиционирование воздуха; канализацию);
• - лифтовое хозяйство;
• - энергетическое хозяйство.

Телекоммуникационные системы служат для передачи голоса, данных, видеоизображения, позволяют автоматизировать работу гостиницы и установить связь между всеми службами и отделами. Использование технологического оборудования обеспечивает необходимое санитарное состояние здания, помещений, оборудования и инвентаря, а также работу сферы услуг.

Персоналу гостиницы необходимо знать устройство, принцип действия и правила эксплуатации оборудования, уметь самостоятельно решать технические задачи, возникающие в процессе работы.

Электрооборудование в гостиницах. Освещение номерного фонда и мест общего пользования со временных гостиниц, а также слаботочные устройства, при по мощи которых можно удовлетворить все возрастающие потребности клиентуры в комфорте и способствовать рационализации обслуживания и управления гостиничным предприятием, имеют особую важность.

Искусственное освещение гостиниц условно делят на три части:

• - репрезентативная часть гостиницы с общественными помещениями (входные вестибюли, бюро оформления гостиничной документации, различные салоны, рестораны, холлы и т. д., освещение которых зависит в большой мере от архитектуры интерьеров, определенных вкусом архитектора и традициями страны (иногда конкретного региона);
• - номерной фонд гостиниц и общие коридоры, занимаю щие наибольшую часть площади (60-80%);
• - площадь, занятая техническими помещениями, кухня ми, прачечными и т. д., освещение которых не представляет собой проблемы при соблюдении технических норм.

При установлении вида освещения (лампа накаливания или люминесцентные светильники), кроме исключительно важно го эстетического аспекта, необходимо руководствоваться эксплуатационными расходами и требованиями ГОСТа. Включение и выключение освещения общественных помещений должно осуществляться централизованно со специальных пунктов или щитов, расположенных вне путей эвакуации. В коридорах и общественных помещениях должна быть предусмотрена сеть розеток для питания бытовых электроприборов.

Освещение коридоров, лифтов, лестниц. Обычно вследствие специфической планировки гостиниц в лифтах нет дневного света, поэтому даже днем здесь необходимо при менять искусственное освещение на уровне, соответствующем помещениям с дневным светом, или тех помещений, из которых входят в эти коридоры. Принято, что днем достаточна освещенность от 200 до 400 лк. Вечером и ночью она может быть понижена. Уровень освещения должен остаться достаточным для того, чтобы прочитать номер комнаты.

Что касается лестниц, то они могут быть двух типов: используемые обслуживающим персоналом и только в случае опасности клиентами и входные лестницы в холлы и рестораны. Для первых достаточен утилитарный рассеянный свет, не отбрасывающий теней на ступени. Для вторых освещение при обретает декоративные функции.

Освещение номеров. Отправными точками при проектировании освещения в номере являются его площадь и оборудование. Гостиничный номер должен быть оснащен достаточным числом источников света. Лампы и выключатели необходимо располагать так, чтобы было ясно видно, какую лампу зажигает выключатель. Рекомендуется, чтобы лампа в спальной включалась у входа в нее из прихожей, а также у кроватей. У остальных ламп может быть один индивидуальный выключатель.

В соответствии с расстановкой мебели в номере проектируются следующие источники света: лампа для чтения у каждой постели -- стоящая на тумбочке или жестко закрепленная у изголовья, настольная лампа на письменном столе или серванте, лампа у туалетного столика и торшер, который можно переставлять по мере надобности. Свет у изголовья постели должен обеспечить освещенность книги или газеты, примерно 300 лк. Хорошим решением является установка над постелью лампы накаливания локализованного рассеянного света без раздражающих читателя теней. В любой точке помещения свет надо экранировать во избежание ослепления.

Освещение прихожей. Так как прихожая -- самая темная часть жилой ячейки, то она должна быть хорошо освещена, особенно тогда, когда в ней установлено зеркало.

Освещение ванной комнаты. Для хорошего освещения ванной необходим общий свет и дополнительная лампа у зеркала, которая монтируется над ним или сбоку так, чтобы рассеянный свет падал на лицо. Когда ванная комната имеет небольшие размеры, можно отказаться от света на потолке. Для всех ванных рекомендуется, чтобы справа от зеркала проектировалась розетка для электробритвы.

Устройства телекоммуникации.

Телефон. Телефон -- одно из самых необходимых устройств, как для клиентов, так и для администрации. Тип гостиничной телефонной станции зависит от количества абонентных точек, назначения гостиницы и ее расположения. При проектировании телефонизации необходимо учитывать конкретные потребности объекта, связанные с его вместимостью и категорией. К какой бы категории ни относилась гостиница, необходимо, чтобы любой вызов клиента, находящегося в номере, про изводился только через телефонистку, чтобы не создавать беспокойства клиентам ошибочными вызовами.

В современной гостинице телефон должен быть в каждом номере. В номерах повышенной комфортности (многокомнатных) в ванной дополнительно устанавливается еще один телефонный аппарат без набора номера, параллельный с телефоном в номере.

Устройства внутренней связи. Устройства внутренней связи -- важный фактор эффективности работы гостиницы. Функционально они дополняют телефонную сеть и служат для внутренней связи администрации со службами. Связь устанавливается легко и быстро простым нажатием на аппарате кнопки, соответствующей вызываемой точке. Устройства внутренней связи облегчают труд и позволяют не отвлекаться от основной работы.

Локальная компьютерная сеть автоматизирует работу всех служб гостиницы и включает в себя:

• - персональные компьютеры и периферийные устройства;
• - сетевые адаптеры для ПК и сетевые кабели;
• - сетевое оборудование;
• - сетевую операционную систему.

Телетайп (факс). Телетайп представляет собой систему письменной телекоммуникации, обслуживающую как администрацию гостиницы, так и клиентов. Он предлагает средство быстрой и более дешевой, чем телефон, связи для передачи длинных текстов или текстов, которые должны оставаться в письменном виде.

Сигнализация. В современных гостиницах ощущается необходимость контроля и информации о состоянии номера в любой момент: занят он или свободен, убран или нет и в каком номере горничная. Для этого применяются устройства световой сигнализации с табло, установленными у портье, кассира и в хозяйственном отделе гостиницы.

Пневматическая почта. Хотя в этом устройстве нет слабых токов, оно относится к одной из систем телекоммуникации и может быть отнесено к этой группе оборудования. Пневматическая почта служит для передачи счетов за любой вид обслуживания, предоставленного клиенту, в центральную кассу.

Радиофикация гостиниц. Этот вид слаботочного оборудования централизуется в радиоузле и должен обеспечивать коммуникацию различных видов радиотрансляции как в целом по гостинице, так и выборочно, по отдельным ее помещениям.

Электрочасификация гостиниц. Сеть электрочасов гостиницы управляется электрическими импульсами, посылаемыми с первичных часов. Форма, величина и внешний вид часов должны соответствовать интерьеру. Электрочасы обычной формы устанавливаются во всех технических помещениях для облегчения ориентации во времени обслуживающего персонала.

Устройства противопожарной сигнализации. Автоматическая пожарная сигнализация предусматривается в соответствии с противопожарными требованиями.

Для быстрой ориентации относительно места, откуда подан сигнал тревоги, рекомендуется устройство табло с планом здания, на котором сигнальными лампами отмечены места установки сигнализаторов. Когда один из них приводится в действие, зажигается лампа, показывающая место пожара.

Лифтовое оборудование. Среди проблем, которые архитектор должен решать при проектировании гостиницы, есть проблемы, связанные с применением эффективного и экономичного лифтового оборудования. Опыт показывает, что правильный выбор количества и качества лифтов во многом определяет экономичность проектного решения. Чтобы как можно более загрузить каждый лифт, их блокируют в центральном узле коммуникаций.

Обычная скорость движения зависит от вместимости лифта и возможного числа остановок. Для гостиниц высотой свыше 10 этажей в интересах быстрейшей транспортировки пассажиров и экономического оборудования рекомендуется предусматривать две группы лифтов, останавливающихся на четных или нечетных этажах. Кроме пассажирских, гостиница должна быть оснащена грузовым лифтом, а также несколькими подъемниками для продуктов и напитков в соответствии с принятой системой обслуживания.

Требования безопасности к лифтам определены Правилами устройства и безопасной эксплуатации лифтов.

Водопроводное оборудование

Одной из основных проблем является снабжение гостиницы водой для питьевых и хозяйственных нужд и в связи с этим оснащение здания соответствующим водопроводно-канализационным оборудованием. Водопроводная вода в гостиничных объектах должна быть пригодна для питья независимо от того, для каких целей она используется. Пригодность определяют лаборатории санитарно-эпидемиологического надзора. Водопроводная вода из городской сети отвечает всем необходимым условиям и при этом не применяется каких-либо средств, улучшающих ее качество.

Для компенсации перебоев в водопроводной сети гостиницы необходим запасный резервуар, обеспечивающий запас воды по крайней мере на 24 ч. Запасный резервуар -- обычно из железобетона -- устраивается вне здания, под землей. При емкости до 50 м 3 он может быть расположен внутри здания (в подвале или на чердаке).

В обеспечении гостиниц холодной и горячей водой обязательно строгое руководство нормами государственных стандартов и строительных норм и правил.

Канализация и санитарное оборудование гостиничных объектов тес но связано с водопроводным как с точки зрения проектирования, так и эксплуатации. Канализационными трубами отводят загрязненную и атмосферные осадки. Канализационные трубы делятся на горизонтальные, вертикальные и ответвления. При оснащении гостиничных объектов санитарно-техническим оборудованием следует учитывать технические, экономические и эстетические факторы. Оно должно быть распланировано по возможности группа ми поэтажно и по вертикальной линии. Это дает экономию в расходах и улучшает эксплуатационные условия. Размеры ванных комнат, санузлов, душевых предусмотрены строительными нормами.

В гостиничном хозяйстве применяется следующее оборудование: раковины и мойки, умывальники, ванны, биде, писсуары, унитазы.

Система отопления в гостиницах должна создавать стабильный температурный режим во время отопительного сезона, не обходимые гигиенические условия в соответствии с требованиями Инструкции по санитарному содержанию помещений гостиниц. Умелая и продуманная методика эксплуатации системы способствует сохранению зданий, находящейся в них мебели, инвентаря, внутренних интерьеров. Весь отопительный сезон система отопления должна работать бесперебойно и при минимальных расходах тепла обеспечивать нормальную температуру во всех помещениях. Наиболее частые дефекты -- это плохой прогрев нагревательных приборов и утечки в соединениях.

В гостиницах применяют следующие системы отопления: водяное отопление, отопление паром низкого давления, отопление паром высокого давления, воздушное отопление, лучистое отопление.

Вентиляция и создание искусственного климата

В гостинице микроклимат должен соответствовать следующим параметрам: температура в номере -- 18-20 °С, влажность 40-45%, скорость движения воздуха -- 0,25 м/сек. Посредством вентиляции осуществляется обмен воздуха: удаляется загрязненный воздух, содержащий избыточное количество двуокиси углерода (С0 2), водяного пара и пыли, и подается свежий воздух, богатый кислородом.

Надлежащий и быстрый обмен воздуха обеспечивается естественной вентиляцией, а также механической при помощи вентилятора.

В производственных помещениях ресторана (на кухне, мойке и отделении холодных блюд) естественная вентиляция вытяжными каналами является недостаточной. Выделение большого количества тепла, влаги, испарений кухонными машина ми и устройствами требует применения механической приточно-вытяжной. Вентиляционные вытяжки должны быть расположены над источником парообразования и тепла. Над основной кухонной плитой размещается вентиляционный навес, от водящий испарения и тепло, образующиеся во время приготовления пищи.

Торговые залы ресторанов, кафе и коктейль-баров, а также винных погребов оборудуют самостоятельной механической вентиляцией. Важную роль играет в подобных случаях высота помещений. Низкие торговые залы создают необходимость оборудования их дорогими вентиляционными установками.

Кондиционирование -- процесс создания и автоматического поддержания в жилых и подсобных помещениях гостиницы постоянных или изменяющихся по определенной программе параметров воздуха: температуры, влажности, чистоты состава и скорости движения, наиболее благоприятных для само чувствия людей.

Мусоропроводами оборудуются гостиницы на 100 мест и более при этажности здания свыше 3-х этажей. Они устраиваются в лестничных клетках или отдельных помещениях. В помещениях отдыха обслуживающего персонала устройство мусоропровода не допускается по санитарно-гигиеническим соображениям. Вентиляция мусоропровода должна обеспечивать постоянное удаление воздуха из ствола через вытяжную шахту.

Современные информационные технологии позволяют создать интегрированную интеллектуальную систему обеспечения безопасности здания, в которой используются все традиционные системы. Интеллектуальным звеном такой системы является специальный программный продукт, собирающий информацию со всех систем, подключенных к единой диспетчерской. На экране монитора одновременно высвечиваются несколько окон, в которых отображается информация о событиях, происходящих в рамках системах. При возникновении той или иной нештатной ситуации диспетчер сразу получает тревожный сигнал. В интегрированную систему может быть включена и система оповещения сотрудников, позволяющая в случае необходимости немедленно передать сигналы тревоги в здании с учетом того, где именно произошла авария и что случилось.

Безопасность здания гостиницы обеспечивается, во-первых, системами безопасности (системой охранной сигнализации, системой видеонаблюдения и системой контроля доступа), во-вторых, системой пожарной сигнализации.

Системой контроля доступа называется любое оборудование, предназначенное для ограничения или запрещения прохода в какое-либо помещение или на определенную территорию. Сюда относится целый ряд устройств -- от простейших механических кодовых замков до сложных биометрических систем, идентифицирующих человека по всевозможным биологическим и физиологическим признакам. Чем сложнее система, тем выше стоимость, но и меньше вероятность несанкционированного доступа к охраняемому ею.

«Золотую середину» представляют собой устройства, считывающие личный идентификационный код, записанный на различных носителях информации. Большое распространение получили карточки с магнитной полосой, на которой и записана информация. Носителями информации могут быть также радиокарты, для считывания которых не требуется непосредственного контакта со считывателем. Дистанция считывания составляет от 5 до 120 см.

Система контроля доступа может осуществлять также наблюдение использованием мини-баров и мини-сейфов. Ключ от мини-бара дается гостю вместе с ключом от номера. Любое открытие мини-бара фиксируется автоматически. Мини-сейфы служат для обеспечения сохранности денег и драгоценностей гостей. Мини сейфы так же, как и мини-бары, подключены к единой автоматизированной системе управления гостиницей. При каждом открытии сейфа информация об этом немедленно поступает в центральный компьютер или в службу безопасности, где каждый случай анализируется, и при необходимости принимаются срочные меры.